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河南商报:地产巨子胡葆森盘点2005 预测2006市场前景

2005市场特征

政策冲击波迫使增速趋缓

本来上半年房地产市场的增长速度很快,但是由于从上半年开始,国家下发了几个条文,并且比较频繁,对消费者、银行、投资者的影响远远大于实际影响。比如说贷款,银行对房地产的贷款总额依然没有减少,并且按照各种数据还增长了30%多,实际上增长并没有减少,但是对房地产的购买速度、投资速度产生了一定的影响。

地产指标仍在上升

房地产的各项增值指标,虽然速度放缓,但是幅度仍然没有减少,仍然是两位数增长。我听说最新一个指标,郑州的房价已经突破了3000元。大家知道作为中国的一个省会城市的房价,我认为在过去几年一直是被低估的,大家的房价在过去几年都是比较低的,这个价位与在整个经济总量当中的地位、其他综合经济指标在国内的排位不太吻和。

空置率大大下降

今年比去年下降了30%多,也就是说市场整个还是比较理性的,没有泡沫。

投资主体多元化

大家都知道三年以前的开发商基本上都是熟面孔,90%以上都是本地的开发商。但今年以来,这种色彩已经非常浓厚了,像上海的绿地,浙江的绿城,全国知名的地产商在今年开始介入郑州市场。

消费结构悄然变化

我个人一直认为,去年以前,在郑州或全省买房子一般来说90%以上都是自住为主的。但是今年随着郑东新区开发节奏的加快,一些特殊的事件,包括中国第一条快速铁路交通枢纽在郑东新区的最后确定,增强了投资者的信心。很多同行都没有想到郑东新区的房子会卖得这么好。其实刚开始包括郑东新区的一些开发商的信心也不足,起始价比较低。但是应该看到,以投资为主要目的的消费者已经在开始加大。

产品形态日趋丰富

2005年市场上的新产品比较多,包括一些大型的别墅盘子,一些过去在国内市场上没有见到过的,产品形式在逐渐丰富。包括很多商业的商品房,像前一段的大上海城等以投资为主的商户。

商业模式比较清晰

商业模式是全国的同行交流比较多的话题。在过去的12年当中,大家主要把它定位为五种形态:住宅、写字楼、商场、工业厂房和公寓式酒店。像公寓式酒店这类原来市场上很少见的产品,今年已经开始比较多地出现了。

预测2006市场前景

总体呈现平稳、理性状态

在过去的几年,各地政府还是在大量地推公务员住宅,比如说安阳市场,在过去有几千套公务员住宅,新乡市场也有1000套。当时我曾提出过一些意见,因为这造成了新的不公平现象,实际上加重了社会上不和谐的声音。在过去的两三年我也提出过这样的意见,但是遗憾的是没有得到重视。矛盾依然存在,市场化的程度没有达到理想的状态。

我相信在未来的两年当中,市场化程度会不断地得到提升,越来越多的政府官员会认识到这一点。在这个大前提下,我相信明年依然会在一个平稳、理性的状态下发展。

开发规模的整体优势继续显现

今年河南省在建的房子超过了4700万平方米,在全国来说总量排在前十位。这就是大家的人口优势和经济总量整体优势所带来的结果。

我认为河南省的住宅商品供应量从今年开始应该每年在4500万平方米以上。所以,我认为就河南的房地产而言,开发规模的整体优势在今后几年还会不断地上升,我希翼明年突破5000万平方米,如果能够达到这个数字的话,我相信各位开发商将会有干不完的活。

地区优势向周边蔓延

投资多元化的优势在郑州已经非常明显了,但是这种现象在地市、中等城市还不够明显,但是我相信在明年这种现象就会非常明显。因为随着长三角经济结构的调整,加上一线城市土地供应的不断收紧,那些一线城市的二、三流开发商已经很难拿到土地了。也就是说在这种大型城市三五亿拿不到地的情况已经开始显现。明年郑州、安阳、开封都会看到那些在一线城市无奈地退出的开发商在大家这里扮演大鳄的角色。我知道在周口、洛阳、安阳已经有了沿海一代的开发商。

开发商阵营继续调整,强者愈强、弱者愈弱

过去如果说还可以看到一些规模不大的开发商的话,那么明年将会逐渐地消化完,郑州市场的开发阵营将会继续调整。第一方阵的开发商阵容将会基本确定。

产品主义将成为市场的主旋律

重营销轻产品、重外观轻内容、重营销轻管理这些现象在过去十年的中国市场还是比较普遍的。但是这两年已经有厂商开始重视自己的产品了。我相信从明年开始,产品主义会成为主旋律,越来越多的开发商会关注自己的产品的科学性、投资成本的控制,以及产品的产业化率。所以产品主义我相信明年将会被主流地产商所认识。

服务理念提高到战略高度

原来物业管理还没有提高到战略领域,大多数人还是从营销角度来看待物业,我相信本地的一些开发商有些已经做得非常好了。随着这些管理好的小区成为市场的引导者之后,会有越来越多的地产商把服务不仅物业服务,提高到战略的高度,成为一些主流地产商今后时期的管理的中心工作。

优势企业将成为与国际企业接轨的巨大桥梁。大家通过十几年的积累赢得了国际市场的认可,今年四季度先后从海外募集到了4500万美金,我相信越来越多的企业,一些优秀地产商的优秀项目,会借助自己本身产品项目的优势,吸引国外资金的进入。所以这些优势企业的优势项目将会成为国际资本运作的巨大桥梁。

房地产行业的支柱地位有望得以巩固

大家知道,今年全省的投资如果接近300亿的话,将会占到大家河南省投资增长总额当中一个很大的比重。在今后几年我相信房地产行业的这样一种形势,在河南依然会向好。另外在今后几年就中国而言,大量的国际资本会介入到中国市场中来。从明年开始,我相信一些国际资本会投入企业,实际上在今年也已经有企业开始运作了,这应该是今后的一个运作方式。另外就是产业化将会成为今后越来越被开发商提到的一个关键词。

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