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加息后房产依然热度不减 新政向谁倾斜

尽管政府近来出台多项政策,旨在给火爆中的房地产业降温,但无论是房地产业,还是银行业,两方面似乎都没有积极响应的意愿,反倒是急坏了那些持币待购的买方者,一个劲地打听房价究竟会不会跌下来?

新政对银行影响有限

来自房地产业的说法是,虽然在央行的“授意”之下,许多商业银行都已纷纷上调了各自的房贷按揭利率(据报道最高已达6.12%),但从他们业内的市场调查来看,新一轮的按揭利率政策出台,丝毫不会影响到购房者的热情。

为了强调上述观点并非“王婆卖瓜”,沪上一位房地产上市企业的管理层人士拿出了在业界堪称“经典”的“新婚夫妇”例子来说明问题。“上海目前大约每年有10万对新婚夫妇,这10万对新人中如果有一半需要购房,那么至少上海的中档住房或二手房的售价显然不会很容易就降下来。”他谈道。

一位某商业银行虹桥支行的行长则说,相比于其他类型的贷款,房地产贷款目前来看还是“很安全的”。“去年一年从我的支行贷出去的和房地产有关的贷款上亿,其中拖欠行为发生的才3起,而且数额不大,且经催讨都已到位。”这位支行行长对房贷给其支行业绩带来的成效显得由衷满意。

更有趣的是,上述两位银行界和地产界的人士还同时道出了这样一个经验:凡是购买500万元以上所谓“豪宅”的购房者一般都一次性付清,很少有人做按揭贷款,而银行房贷业务碰到最多的情况却是一些新结婚的“小青年”,或者是“长辈出首付,小夫妻还按揭”类似的例子。

坏账分布与购房需求

事实上,就整个银行业而言,住房按揭贷款的坏账率也的确很低。这里有一组来自中国工商银行的数据可以给读者们作参考:截至去年岁末,工行已经为近220万户城镇居民在购置住房方面提供了按揭支撑,而据工行总行统计,不良贷款率仅为0.21%,这个数字连一些外资银行人士也连连称好。

当然,大家也听说过部分地区(珠三角一带)的房贷曾进出现过3%以上的坏账率,但即便如此,对于把这一风险控制在可承受范围之内还是可抱以谨慎乐观的态度。

英国《金融时报》(FinancialTimes)援引亚洲人口统计(AsianDemographics)的数字称,预计到2010年上海世博会期间,上海的城镇居民家庭数量将上升17%,达625万户。而那些希翼从人民币升值中渔利的投机者则纷纷看上了“泡沫多,升值也多”的上海高档房产市场,在这一市场,大约有40%的买主是境外人士。

眼下有一种比较能获得认同的说法是,至少以上海的房地产市场为例,目前有泡沫存在的主要是豪宅,尤其是偏离市中心的一些别墅,而中高档和经济适用房显然被大多数人认为是最没有泡沫,且继续有上涨的趋势。

如此看来,央行新近出台的一系列“房贷新政”似乎在一些“房地产经济”相对比较活跃的城市看来有那么点“一厢情愿”的意味。政府的出发点是想通过利率调整的信号抑制房地产的过度发展,但实际操作起来却反倒让真正想买房子的人要花更多的钱来还贷,而投机炒房的“有钱人”却丝毫不用理会央行的“良苦用心”。

银行“利益冲动”未减

大家暂且不急于给这样的观点正确与否作出判断,但从银行业的角度来看,丝毫也没有商业银行愿意马上收紧自己的房地产贷款业务。尤其对一些企业银行业务相对薄弱、中间业务又刚刚起步的中小型商业银行来说,放弃或是收紧房贷无疑会对其收益有负面影响。

除却按揭这一块,房地产业在关系自身存亡的房地产开发类贷款问题上似乎也没有外界所料想得那样担忧。“无论是投资房地产,还是自己干房地产,最大的风险无疑是政策风险,但是现在的融资环境已经大为改善。”上述那位房地产业界的人士说,除了海外上市(海外对中国大陆的房地产股历来很追捧),还有诸多海外基金。

大家现在听到的所谓摩根士丹利这样的房地产基金还只是投资单个项目,而世界上最大的房地产基金德意志银行基金却还在“大门口向内张望着”。换句话说,银行和开发商自己心里都很明白,你不贷款给房地产企业,到头来损失的还是银行而不是房地产企业。

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