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我的绿地哪儿去了?

       俗话说“安居才能乐业”,随着社会的发展,人们对“安居”的要求也不断提高,正因如此,人们在选择住房时,不仅考虑房屋的结构、采光等因素,而且还考虑住房周围的环境及相关的配套设施。今天大家要关注的案件发生在郑州市一小区内,小区业主因为对小区相关设施的改变而与开发商发生冲突,并因此走上了法庭。
  案件回放
绿地之争
  2000年位于郑州市东风路的同乐花园小区初具规模,小区引来了很多购房者的关注。王美凤就是其中的一员,王美凤说,当时买房的时候就是看中了小区内有大片的绿地和气派的北大门,经过再三的选择,还是对同乐花园小区内的环境和相关配套设施比较满意。所以她先后在同乐花园内购买了三套住房,一套供自己使用,其余两套用于开办自己的企业。一开始王美凤对于能购买到如意的住房感到非常高兴,地理位置优越,环境优美,不仅让人舒心,也能够提升企业的形象。
  然而,就在2005年春节过后的一天,小区内突然发生了巨大的变化。一夜之间,小区业主发现原本小区内最引人注目的大门和大片的绿地突然失去了踪影,取而代之的是嘈杂的工地。这让很多业主无法接受,他们马上找到开发商探寻原委。可是开发商告诉业主,那大门和绿地本来就是临时的,现在要施工改建其他设施是正常的行为。这样的说明让业主们无法接受。为了保住绿地和大门,业主们纷纷出来阻止开发商继续施工,为此业主们还与开发商发生了肢体上的冲突。在不断的冲突中,2006年年底小区的改建项目初步落成,原本的大门和绿地变成了商业广场。对于这样的变化王美凤和其他业主都非常气愤,他们认为这不仅违背了当时他们购房的初衷,也严重的影响了业主的生活和出行。
  为了要回属于自己的大门和绿地,也为了维护业主的合法权益,王美凤和其他两位业主联合将河南信宇房地产有限企业诉至法院。
业主起诉
  2007年4月2日,郑州市金水区人民法院民事审判第一庭,公开合并审理原告王美凤等三人诉被告河南信宇房地产有限企业买卖合同纠纷三案。
  原告方在起诉书中提出了如下诉讼请求:一、要求被告支付违约赔偿金10万元。二、要求被告恢复小区北大门原状(如2000年被告销售广告和宣传资料所显示的)。三、被告恢复宣传资料所显示的同乐花园院内绿地原状。本案诉讼费用由被告承担。
  针对原告的起诉,被告随即进行了答辩。被告代理人称,原告购买的同乐花园分期开发,原告所称“绿地”在原规划设计中是底层均为商业用房的3幢24层的高层住宅和2幢30层的高层住宅,是被告尚未开发的四期工程。所谓的“绿地”和北大门均是临时的,是对暂未列入开发计划的空地进行临时性的绿化。被告认为对未开发完毕的工程继续开发是合法、合情合理的。且后来四期工程规划设计的改变是经过郑州市规划局在小区内对全体业主予以公示,在得到小区业主同意后批准的,不存在违约。
法庭审理
  根据双方当事人的诉辩意见,合议庭归纳了本案争议的焦点:
  1.被告是否应恢复2000年其销售广告和宣传资料所显示的同乐花园北大门原状和小区内绿地原状。2.被告是否应支付原告违约赔偿金。
  在庭审举证质证阶段,首先原告出示了当初与河南信宇房地产有限企业签订的《商品房购销合同》以及房屋所有权证,用以证明三原告为合法业主,随后又出示了被告当时在销售时提供的宣传彩页。原告王美凤提出当时宣传彩页上清晰显示了小区大门和绿地,她认为宣传彩页就是不改变规划的一种承诺,所以在签订购房合同的时候也没有把这一点附加进去。
  对此,被告方认为他们当时并没有对任何人以任何形式承诺过宣传彩页上的临时建筑不能改变,宣传彩页不是合同内容,只是一种广告的形式。且在该彩页上有“所列资料仅供参考,以政府有关部门最后批准为准”的提示。
  随后,原告出示了实景照片、视听资料等大量证据来证明河南信宇房地产有限企业改变原告购房时的大门和绿地是一种违约行为。对此,被告方在提出不同的质证意见后,向法庭出示了小区规划图等相关证据,以此证明当初的改建行为是正当合法的,并没有违约。
  在随后进行的法庭辩论中,各方当事人进行了激烈的辩论。
  原告王美凤认为,作为业主在任何地方、任何时候都是一个弱势群体,因为所有的规划或者说开发商售房的概念,一开始的时候就不对业主们公示。如果不是出现这一事件,到现在他们可能也没有机会看到这个规划。当初买房时,他们就看到了开发商提供的实物模型和照片,开发商跟他们说,这个楼之后最多再有3栋楼,盖完就结束。因此,她认为自己在2000年购买的楼房位置特别好,而且进了小区大门右拐很顺畅。但是小区改建后,嘈杂的人群造成业主东西屡屡丢失或损坏,业主们的汽车放在车库里车轮子都能被卸掉,还出现汽车在车库里面停放被划了一道道痕迹的情况。
  被告方则提出,原告所称没有机会看到开发商的规划图纸和平面图,而在买房的过程中房地产开发商提供五证两书,是行规,每一个开发商都会这样做。他们有楼盘模型、有规划许可证、有建筑许可证、有施工许可证,原告却说看不到这些证件。另外,汽车本来都要从原告的楼前过,现在小区内的人没有增加,不会出现嘈杂。
  原告代理人认为,被告擅自改变大门的状况及土地的使用性质,已经构成违约,事实也证明了这一点,被告在东风路过去的绿地上建了商场。按照当时购房合同第二十二条明确约定,不得擅自改变与该商品房有关的公共设施、公共用地的使用性质,所有这一切都违反、违背了当时合同的初衷,构成违约。
  被告代理人则称,被告不存在擅自改变规划的情况,对于改建商场是经过规划局批准的,当时也在小区内进行过公示,但在公示期间没有一个小区业主提出异议,所以视为业主同意后才进行改建,不存在违约。
  同时,被告代理人认为,三原告的诉讼请求是相互矛盾的并且没有任何法律依据。要求违约赔偿应是建立在有合同约定的基础上,原被告双方没有就大门和绿地进行合同约定,不能说违约。
  针对被告坚持绿地本不存在的说法,原告代理人认为,在庭审中出示的大量证据都能证明绿地是客观存在的,包括照片、宣传彩页以及当初业主们为了维权与开发商在施工过程中发生冲突的相关照片。原告的诉讼请求,依法能够成立。
一审判决
  根据《民事诉讼法》的有关规定,法庭程序进入调解阶段,但是鉴于原告方不同意调解,法庭调解工作没有再进行。
  经过合议庭合议,2007年8月8日郑州市金水区人民法院依法对本案作出判决,一审驳回三原告的诉讼请求。
  据了解,目前原告王美凤已经向郑州市中级人民法院提起了上诉。对于案件的二审,王美凤说这次她准备了充足的证据来维护自己的合法权益。看来这场纠纷还将继续下去。
专家点评
  广告是否有约束力实践中法官有一定自由裁量权
  丁瑜(《走进法庭》主持人):在商品房买卖活动中,宣传彩页属于什么性质,它对买卖双方是否有约束力呢?
  常伟(河南开达律师事务所律师):
  从以往的司法实践看,开发商售楼广告及宣传资料一般不作为合同的一部分,不具有法律约束力。2001年建设部颁布的《商品房销售管理办法》规定,商品房销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定,言下之意即是若未在合同中的,就不具有法律约束力。
  2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的说明》第三条将“商品房的销售广告和宣传资料”的性质定性为要约邀请。所谓要约邀请,从合同法原理看,不具有法律上的约束。但是该说明同时规定,“出卖人就商品房开发规划范围内房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”依此可以看出,商品房销售广告被视为要约是需要具备一些条件的。
  由于法律对广告内容作了规定,客观上还是保护了购房人的利益,削弱了格式合同的“霸气”,但是对买房人来说举证比较困难,对证据具体理解和运用还没有统一尺度。因此,宣传彩页对双方当事人是否有约束力,在审判实践中法官是有一定的自由裁量权的。
购房者应当要求将广告内容写入购房合同
  丁瑜:那么对于购房者而言,面对开发商的宣传材料应该怎么应对呢?
  常伟:时下,看广告宣传是购房者选择楼盘最为重要的一个方式,所以开发商在营销中会尽量用动听的语言打动购房者。尽管上述的法规、司法说明在很大程度上约束了开发商在售楼广告和宣传资料中允诺的任意性,规定一旦发生符合上述条件的广告承诺未兑现,购房者可以要求开发商承担违约责任,但是鉴于该条可操作性不是太强,买房人还是不要寄希翼于那些广告宣传中的说明和允诺将来会兑现,对售楼人员所称不用写入合同也会有效力的诱导一定要保持警戒。此时,购房者应当坚持要求将广告中的内容写入合同,以取得维权武器。
  丁瑜:通过本案大家想说,对于购房这一类大笔消费,作为购房者一定要将购房时所有约定写入合同,这样可以更好地维护自己的合法权益。

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