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因新买房屋漏水,业主拒交物业服务费

案情先容
       孙女士一次性付清全部房款购买了某处商品房的顶层,同时向物业管理企业交纳了当年的物业服务费。入住后两个月雨季来临,几场大雨之后,孙女士发现天花板有水洇湿的现象,后来竟然发展到漏雨的地步,孙女士于是找到物业管理企业报修。物业管理企业通知了原施工单位,施工单位重新在楼顶进行了防水处理。孙女士此时已经对现在的房屋有些反感,经过和开发协商后准备换房,但是双方对漏雨造成损失的赔偿问题产生了争议。
       孙女士认为自己购买房屋就为了居住,现在因为漏雨无法居住,并且自己进行的装修也遭到破坏,她认为这是开发产商造成的,所以不打算再交纳第二年的物业管理费和供暖费。
       开发商认为自己出售的房屋有质量问题是事实,也愿意赔偿孙女士部分经济损失,但是他们认为自己已经同意对孙女士调换房屋,自己和孙女士之间没有纠纷。
       物业管理企业认为自己及时联系维修房屋,并且现在看来房屋存在质量问题也不是物业管理不到位,如果孙女士不交纳物业管理费他们无法接受,并且,因为这个小区是采用小区外的供热厂的热力供热,统一供暖时间已到,如果孙女士不交纳供暖费,他们就要受到经济损失。
       由于三方对于债权、债务没有任何异议,孙女士认为自己的行为属于法律所允许的抵消行为,但是又不是十分肯定自己的行为是否合法,于是三方一同找到律师咨询,最终在律师主持下达成书面协议,三方协商解决,由开发商向物业管理企业支付了孙女士下年度的物业管理费,孙女士不再向开发商要求赔偿,同时孙女士向物业管理企业支付本年度供暖费。
律师分析:
       孙女士不能直接向物业管理企业主张抵消。《合同法》第九十九条所讲的抵消是指:当事人互负到期债务,该债务的标的物种类、品质相同的,任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消,但依照法律规定或按照合同性质不得抵消的除外。
       开发商、孙女士、物业管理企业三者存在债权、债务关系。
开发商与孙女士之间存在合同关系,因为房屋质量问题,开发商基于赔偿责任对孙女士负有债务。
       孙女士与物业管理企业之间存在合同关系,如果物业管理企业如约履行自己的义务,孙女士不交纳物业管理费,那么就是孙女士对物业管理企业负有债务。
       关于供暖费的问题,一般是业主和物业管理企业单独签有供暖协议,应当依照实行,如果孙女士拒绝交纳供暖费,那么孙女士对物业管理企业负有债务。
       开发商与物业管理企业之间没有债权债务关系。孙女士主张抵消是不妥的,因为开发商对孙女士负债,这两种债务虽然都是金钱债务,但是并不符合“当事人互负到期债务”的条件。
调解结果:
       最终解决方案的产生也是依据法律做出的,法律规定:债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的,应当经债权人同意。在物业管理企业同意的情况下,孙女士可以将自己对物业管理企业所负有的交费义务转移给开发商,开发商在替孙女士向物业管理企业支付物业管理费后,开发商对孙女士的赔偿义务就履行完毕。
       本案中,因孙女士向开发商要求的赔偿数额仅与物业管理费相当,所以孙女士自己还要交纳供暖费。

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