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装修导致渗、漏水,物业企业是否承担责任

  案情概况
  原告:小区业主     被告:小区物业企业
  原告诉称居住在原告上层10A的业主前年重新装修房屋,由于改变房屋建筑结构,又忽视防水层质量,导致原告房屋出现零星渗水。原告多次向被告管理处工作人员反映,要求其对施工进行监督管理,以免对他的房屋造成更大的损失。被告的管理人员对此采取极不负责的态度,不采取相关措施,使得原告房屋由渗水发展为漏水,导致房屋墙壁变黑脱落、木地板腐烂变形,损失严重。被告是丙级资质的物业企业,依法不能管理高层建筑,而且被告聘请未取得物业管理资格证书的人员从事物业管理活动。正是因为被告的管理不善,导致原告房屋严重受损,并大幅贬值。房地产中介企业评估,原告的房屋因为上层漏水而至少损失人民币40000元。基于被告违反相关物业管理规定,未能履行物业管理服务合同的约定,管理、维修、养护不善,造成业主损失,依法应当赔偿损失。故诉至法院,请求法院判令:1.被告为原告的住宅恢复原状;2.被告赔偿原告因上层房屋漏水隐患而损失的人民币20000元;3.被告承担本案诉讼费。
  被告认为,原告所称的房屋损失不是由被告的行为和过错造成的,被告作为物业管理单位,已经依法履行了自己的管理义务,积极协助原告联系和协调与相邻1OA业主的关系。原告的诉讼请求,缺乏法律依据和事实根据,应予以驳回。
  法院审理判决
  法院在审理过程中,依法追加上层业主为本案第三人。法院经过审理认为:
  一、原告基于被告在履行物业管理服务的过程中存在不当致使原告房屋遭受损失而向法院提起诉讼,因此是因物业管理服务合同而引起的合同纠纷,而非房屋侵权纠纷。
  二、未有证据证明被告在履行物业管理服务合同过程中存在违约而引致原告房屋受损。物业企业对业主室内装修的质量问题不承担法律责任。室内装修是业主自主进行的,作为物业企业,其义务就是告知业主在装修过程中不得有改变房屋结构等禁止行为并对禁止的行为予以制止。至于装修的质量问题,物业企业不予以监管,也不承担责任。本案证据表明,被告在第三人业主装修申报时就已经履行了告知第三人不得改变房屋结构的义务。因此原告认为被告没有履行监督第三人施工的义务缺乏事实依据和法律根据。
  三、被告对原告房屋漏水不承担维修义务。根据《物业管理条例》的规定,被告作为物业管理单位,管理的范围是大厦和小区的公共区域和共用设施设备,不包含业主私人所有的设施。引起原告房屋损失的水管属于1OA业主所有,应由第三人负责维修。作为物业企业只有协调第三人进行维修的义务,不承担直接维修的义务。
  四、原告在诉状中已经讲明了他的房屋损害发生的原因,即是由于相邻1OA业主的房屋管道渗、漏水导致的。被告是否具有物业管理资质与原告房屋漏水没有因果关系,如果被告不具有相应的资质,应当承担行政法上的责任,给业主造成损失的应当承担赔偿责任。但本案中,原告认为漏水是由于第三人装修引起,因此被告是否具有资质与房屋漏水没有因果联系。
  五、依据民法通则的规定,原告与第三人之间的相邻权纠纷,属于另外一个法律关系,应该另案解决。原告诉讼的对象应该是10A的业主。由于原告在诉讼中明确放弃将第三人列为本案被告,在举证期限届满后,再对第三人提出诉讼请求,依法不予受理。
  综上所述,法院依法判决驳回原告的诉讼请求。

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